地产系酒店的涅槃重生：崛起、疗伤与“手拉手”

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文｜空间秘探，作者｜郑佳铌

日前，万达酒店发展披露二季度业绩报告，截至二季度末，万达酒店整体业绩赶超2019年同期水平。而第二季度万达酒店也跑出了“加速度”，新开业酒店11家，新签约29家委托管理酒店项目，其中包括11家高端酒店和18家中高端生活方式酒店。上半年以来，以万达为代表的头部地产系酒店在复苏的道路上可谓强劲崛起，同样，上半年拍卖以及流拍的地产系酒店也有增无减，地产系酒店正在经历崛起、疗伤与挣扎的涅槃过程。

“带头大哥”万达酒店

尽管万达商管IPO进程一波三折，但是作为地产系酒店中的龙头企业之一，万达酒店的发展一直保持着稳中有长的良好势头。今年第一季度，万达酒店发展管理的6家新酒店开始营业，共有1597间客房。截至第一季度末，万达酒店发展的在营酒店已达128家酒店以及30253间客房。而根据最新披露的数据，2023年第二季度，万达酒店新开业酒店11家，新签约29家委托管理酒店项目。截至二季度末，万达酒店整体业绩均赶超2019年同期水平。万达酒店平稳增长背后的强劲复苏，让万达在酒店这个行业中跑出了速度和效率。

从覆盖程度来看，万达酒店新签约的29家委托管理酒店项目，在我国各个区域都有所布局，遍布17个省、自治区和直辖市。从品牌定位来看，万达酒店在新签约项目中涵盖了高端、高端精选、中高端等5个酒店品牌，其中包括11家高端酒店和18家中高端生活方式酒店。而在华中区域新签约的9个项目，都以豪华酒店品牌为主，同时也增加多家高端和中高端酒店。此外，从项目数量来看，万达也是不断在增加酒店的布局数量。万达在新疆新签约项目5个，加上该地区已开业的酒店，万达酒店在新疆的布局已逾20个酒店项目。

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因此，截止到今年第二季度，万达酒店及度假村目前拥有已开业酒店140余家，筹建及待开业酒店260余家，覆盖全球200余座城市。

目前，万达系“商业帝国”包括商管集团、文化集团、投资集团。商管集团是其拳头板块，旗下运营有“万达广场”品牌；文化集团，则囊括了影视、体育业务等；万达投资集团，主要在全国投资开发万达广场、万达酒店、万达文旅城、万达小镇和住宅项目。

这三大商业集团自然是相互依存的。商管集团谋求IPO,主要是应对债务压力、对压力和境外贷款压力。万达商管决战IPO之际，债务却接踵逼近，7月11日刚兑付了一笔已到期的15.75亿元中票，但还有近43亿元债券将在明年1月到期。60亿小公募发行注册被中止，“借新还旧”暂难实现后，万达也开始另谋融资渠道，今年多次被减持的万达电影再次被选中，万达投资转让万达电影8.26%股权，东方财富老板娘陆丽丽以21.73亿接手。

鸡蛋不放在一个篮子里，关键时刻才能起作用。之所以电影股份有人接手，主要在于在国内消费复苏和国家政策大力支持下，中国电影市场迎来全面回暖。7月3日，万达电影发布公告称，预计上半年实现归母净利润3.8亿元至4.2亿元，与上年同期相比扭亏为盈;预计扣非归母净利润为4亿元至4.5亿元，同样扭亏。万达电影表示，上半年，公司实现营业收入67亿元至69亿元，较上年同期增长35.6%至39.7%。

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而经历过2017年出售酒店资产包的万达，仅仅过了六年，手中又再次拥有如此多的酒店和品牌，尽管模式已经由“重”变“轻”，但万达酒店板块和电影板块一样，带来了更多的现金流和发展机遇，万达正在成为地产系酒店的“带头大哥”。

回血“疗伤”的世茂和融创

在崛起的背后，也有一些地产系酒店正在加速“瘦身”。据空间秘探统计，目前地产系酒店50强榜单中，至少有10家知名地产集团正在出售部分酒店资产。主要目的还是“减重”，将原本持有的酒店资产不断“轻减”化，用以回笼资金来“疗伤”，从而实现以更轻盈的体态立于市场。

以世茂酒店为例，早前，一则“世茂集团挂牌22.5亿出售深坑酒店”的消息曾登上热搜，但不久后，世茂集团便“紧急辟谣”。不过，这两年，世茂确实在出售核心城市核心资产，其中不少是酒店资产，主要还是解决当前世茂面临的财务压力问题。

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3月27日，世茂集团决定出售其在香港的两家酒店。据了解，仲量联行获委托出售世茂集团在香港的世茂东涌酒店群，该酒店群包括香港首个开业的酒店，香港大屿山的东涌世茂喜来登酒店。据港媒消息，仲量联行代理放售首轮截收意向日期为5月中，卖方开价65亿港元。

世茂集团有关人士曾经对媒体表示，“为了化债，我们的资产都是可售的，与深坑酒店摆上货架一个情况。”所以，大型资产的买卖也是一种正常的商业交易行为。自2021年流动性压力曝光以来，世茂一直在积极处置各项资产进行资金回笼，包括香港维港汇项目股权、上海黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺地块等众多资产。不完全统计显示，世茂通过出售资产合计回笼资金超140亿元。

一边卖，一边建设，才能真正“回血”。世茂酒店管理公司助理总裁、世茂喜达酒店集团总裁刘洪波也曾表示，2023年在政策的支持下，国内旅游行业可以恢复至三年前。同时，出境旅游的有序恢复，也将促进酒店经营加速回暖。对此，世茂喜达酒店集团旗下包括巴厘岛茂御度假酒店和巴厘岛茂御居服务公寓在内的海外项目已恢复动工，这些其实为集团的扩张布局孕育更多商机，助力旅游服务行业迈上新台阶。

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除了世茂，今年以来，融创也加快处理手中资产的力度。7月3日，融创房地产集团有限公司发布公告称，公司已出售自持物业资产部分资产。此外，公告表示，由收购方按照协议约定收购重庆融曼持有的重庆科桑100%股权方式取得酒店资产。本次交易转让价款约为4.22亿元。

据了解，在7月3日当天，融创还披露了另一宗交易，即新兴重工集团有限公司向融创中国转让其持有肇庆市兴融房地产开发有限公司45%权益，代价为人民币5.11亿元。

如今，融创通过出售资产来套现这一方式对企业进行疗伤，而融创在化债方面也取得了较好的成绩。同时，股权抵债这一动作同样也让融创增添回血机会。融创离走出困境上或许还有一段距离，但是融创的化债表现对于它自身流动性问题也有望进行改善。

可见，当下地产系酒店并不是都能过上“好生活”，通过变卖资产来化债“瘦身”，抓住核心项目重新出发，也不失是一种策略。

学会放手又“牵手”的绿地

不间断的商业更迭，正在逐步改变国内酒店市场格局。在地产系酒店中，还有一些酒店会以出售部分股权，与一些实力“选手”进行战略合作，相互扶持，实现共赢。

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今年年初，根据绿地控股所发布的公告表示，绿地控股拟转让拟将其所持有的绿地酒管52%股权予明宇商旅，股权转让对价为6.24亿元。

根据双方合作意向，未来，绿地酒管将获注入上海绿地酒店旅游有限公司旗下4家直营酒店管理公司的股权、酒店管理业务以及与酒店管理相关的品牌商标等其他知识产权。这意味着绿地控股旗下的酒店业务几乎全部注入绿地酒管。而明宇商旅接盘的也将是绿地酒旅集团的所有酒店相关业务。

明宇商旅作为我国西部地区规模最大的民营酒店集团之一，聚焦于高端酒店市场，在多个国际性目的地进驻旗下多个品牌，是一个战略合作的实力外援。

数据显示，截至2022年10月31日，绿地酒管总资产为2.17亿元，但总负债也达到了1.89亿元。实际上，近几年绿地控股本身带有较大的资产压力，尤其在地产板块面临沉重负荷，出售股权一方面可以增加合作带来的新的发展机会;另一方面也能够在一定程度上缓解绿地控股的资金压力。同样，对于明宇商旅本次合作能为其进军资本市场提供帮助。

冲击资本市场只是双方合作的目的之一，但加快推进公司整体轻资产化转型升级应该是绿地更大的初衷，学会放手又“牵手”。

毫无疑问，绿地控股与明宇商旅是一场共赢合作，此次联手为两方在冲击资本市场上能够带来实质性好处。明宇商旅牵手绿地酒管很有可能打造一个颇具实力的国内高端酒店集团出来。目前两家集团的重心都在高端酒店市场，实现合并，规模可以达到240家酒店，未来2—3年可突破300家。从目前国内酒店集团的构成来看，在高端领域形成规模化的仍在少数。以高端酒店方向冲刺IPO，在资本市场也会有更多故事可讲。对于绿地来讲，更为重要的意义，或许是两者联手让绿地控股早日实现向轻资产转型升级。

地产系酒店能否重塑辉煌？

从某种程度上来说，地产与酒店的发展有着密不可分的关系，早期的地产为了物业升值，开启了与国际酒店品牌战略合作模式，将脚步迈入了酒店市场。后来，一些地产集团开始做起自身酒店品牌。但随着国际酒店品牌涌向国内市场以及本土酒店品牌的迅速崛起，以及后房地产时代的到来，地产系酒店在整个国内酒店版图中，似乎一直缺少存在感。那么，地产系酒店有无可能重塑辉煌？空间秘探认为，取决于3个关键点。

/走好轻资产关键一步

中国地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后，目前已经进入到管理红利时代。在管理红利时代，轻资产洗牌加速，被摆上货架的地产系高星级酒店，无论是否拍卖成功，都深知酒店运营的逻辑发生了改变，地产系酒店也开始靠管理模式的进行竞争。

轻资产、重运营这一观念变化确实十分重要。如今“避重就轻”轻资产不仅是地产酒店的发展方向，也是整个行业的发展主流。就地产系酒店来看，巨头们都开始变卖资产，有的变卖部分资产以合作的模式重新开启轻资产管理;有的在资产出售后依旧凭着实力重新投入了轻资产道路。对于酒店而言，特别是以高星酒店为主的地产系，让酒店回归住宿属性、商品属性，利润才能得以保障，真正让地产系酒店实现专业化管理的道路。

/存量优势不可丢

随着地产存量时代的来临，地产主导的高端酒店增量市场结束了。

目前，城市的更新导致许多酒店巨头都在进场拼抢存量资源，同时也带来了地产酒店在“存量市场”中的机会。统计数据显示，目前，中国的高端酒店物业70%都在地产企业的手中。地产企业如何充分发挥手中高端酒店物业的优势，精细化运营，重视品牌价值，才能实现资产进一步的保值增值。此外，房地产多元化发展必然会让一些优质物业成为酒店物业，也会让一些过去存在经营问题的酒店物业迎来新生，这对地产酒店也是一个非常好的机会。

/专注打造自身品牌

中国的酒店已经由过去国际品牌的“一家独大”，变成现在国际本土品牌的“百花齐放”。地产系酒店集团也在孵化自己的品牌，除了万达，万科、世茂、金茂、碧桂园、绿地等头部地产企业孵化的品牌，也逐步在中国酒店品牌版图中占据重要位置。

如今，地产集团逐渐洞悉到本土酒店品牌所产生的盈利能力并不逊于国际酒店。地产系酒店须加大对本土酒店品牌的孵化，其一，能够加大本土品牌在整个市场中的占比;其二，地产集团孵化本土品牌能更大程度发挥出地产系酒店在行业中的价值，酒店板块作为地产集团多元化发展产业的一个重要支撑，也能反哺赋能地产企业，为地产集团迎来发展更广阔的空间。

综上，地产系酒店正在以不同方式迅速崛起，无论是万达的“加速度”，还是世茂、融创的“轻装前行”，抑或是绿地的“放手牵手”，都在以不同的形式促进中国酒店产业的健康发展，期待地产系酒店越来越好，重塑辉煌。

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